L'assurance dommage ouvrage est elle obligatoire ?

Contrat d'assurance permettant de garantir le coût des réparations d'un ouvrage immobilier suite à des désordres, la garantie dommage ouvrage est encore peu connue du grand publique. Les organismes financiers imposent dorénavant cette garantie pour obtenir un financement lorsqu'on souhaite faire construire ou rénover un ouvrage.
Mais au final une question demeure : l'assurance dommage ouvrage est elle obligatoire ? Et pour qui ?

L'assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire selon la loi ?

L'article L.242-1 du Code des assurances défini très clairement l'obligation d'assurance : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction (…) doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de ceux dont sont responsables les constructeurs (…) ».

Cette obligation d'assurance est issue de la loi 78.12 de Janvier 1978 dite loi Spinetta qui oblige donc toute personne qui a pour projet de faire construire un bâtiment, ou même réaliser des travaux, à souscrire la garantie dommage ouvrage avant le début de son chantier.

L'assurance dommage ouvrage est donc devenue obligatoire pour tous les départements français y compris en Corse et départements d'outre mer.
En parallèle de l'assurance dommage ouvrage pour les propriétaires (maître d'ouvrage) il faut noter que les artisans du bâtiment sont également tenus au travers de la loi Spinetta, d'être couvert par un contrat de responsabilité décennale avant l'ouverture du chantier, sans quoi ils s'exposent à des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 75 000 € d'amende et un emprisonnement de 6 mois (article L.241-1 et L. 243-3 du code des assurances).

Pour quels travaux a-t-on besoin d'une garantie dommage ouvrage ?

L'obligation de souscription d'une dommage ouvrage concerne les travaux de construction ou de rénovation garanties par la garantie décennale, c'est à dire :

-Toutes les constructions ayant des fondations : maisons, immeubles, dépendance, mais également piscine, véranda ou encore terrasses, etc…)
-Tous les éléments d'équipement dit « indissociables de l'ouvrage » c'est à dire : cloisons, canalisations, escaliers ou cheminée par exemples)
-Tous les éléments d'équipement dit « dissociables » de l'ouvrage, qui rendrait le bâtiment impropre à destination : pompe à chaleur, par exemple.
-Tous les ouvrage liés à la viabilité et de voirie : fosse septiques, réseaux d'eau ou d'électricité par exemple.

L'ensemble de ces ouvrages doit donc être couverts par un contrat de dommage ouvrage qu'aura souscrit le propriétaire (maître d'ouvrage) avant le démarrage des travaux.

Y a t-il des exceptions pour éviter de souscrire une dommage ouvrage ?

En effet il y a une exception : l'auto construction.
L'assurance dommage ouvrage étant obligatoire pour tout travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale, cela exclu donc les particuliers qui ont pour projet de construire eux-mêmes leur maison.

Ceci étant dit, si les travaux engagés sont dépendant de la souscription d'un prêt immobilier, les banques ont pour habitude de conditionner le déblocage des fonds à l'obtention d'une attestation d'assurance dommage ouvrage. Eviter à tout prix une assurance dommage ouvrage revient dans ce cas là à abandonner purement et simplement son projet.

Quel est l'intérêt d'une garantie dommage ouvrage ?

L'assurance dommage ouvrage vous permet d'obtenir une réparation plus rapide en cas de malfaçons affectant la solidité de la construction ou le rendant impropre à destination.

Dès la signature d'un contrat de dommage ouvrage, vous êtes protégé en cas de sinistres ou malfaçons sur votre ouvrage. Rappelons que cette garantie obligatoire permet d'être couvert pour une durée de 10 ans suivant la date de réception des travaux. Etant donné que la première année est appelée « l'année de parfait achèvement », durant laquelle le constructeur et les artisans doivent terminer correctement le chantier, vous êtes donc couvert pendant 9 ans au delà. Il s'agit donc d'une couverture décennale de votre construction, ce qui sécurise ainsi votre investissement et vos futurs acquéreurs.

En effet, la garantie dommage ouvrage doit certes être souscrite par le maitre d'ouvrage avant le début des travaux, mais elle se transfert automatiquement aux propriétaires successifs sans action de votre part. Un gage de sécurité pour les futurs acheteurs qui seront alertés par le notaire de la présence d'une garantie dommage ouvrage lors de la signature. En cas d'absence d'une garantie dommage ouvrage sur leur acquisition, le notaire sera dans l'obligation de leur signaler également ce qui pourrait retarder voir annuler leur achat. En effet, une nouvel acquéreur qui se risquerait à acheter un bâtiment sans garantie sera incité à faire jouer le prix de vente pour compenser le risque encouru.

Grâce à l'assurance dommage ouvrage vous êtes donc protégés contre les sinistres et malfaçons ainsi que les futurs acquéreurs automatiquement.

Pourquoi est-ce plus rapide le jour d'un sinistre avec une dommage ouvrage ?

Grâce à un contrat dommage ouvrage, c'est votre assureur dommage ouvrage qui mandatera l'expert unique qui se présentera à vous pour ouvrir le dossier sinistre. Aucun autre expert ne sera présent sur le dossier, seul l'expert dommage ouvrage convoquera les entreprises, les interrogera et affectera les responsabilités selon la nature des dommages observés. Rappelons au passage que vous n'avez aucun frais à avancer pour la procédure en cours, l'expert étant directement mandaté par la compagnie dommage ouvrage. La présence d'un seul expert accélère donc sensiblement les discussions et les décisions par rapport à une mise en cause décennale sans présence d'un contrat de dommage ouvrage. Dans ce cas en effet, chaque partie se présente avec son propre expert afin que ces derniers se mettent d'accord sur les éventuelles responsabilités de leurs clients… Autant dire que pendant ce temps le seul perdant est le maître d'ouvrage qui voit son chantier à l'arrêt ou les dommages s'aggraver. Cette situation peut parfois durer de longs mois voir des années, avant qu'une issue favorable n'apparaisse.

Dans le cadre d'une assurance dommage ouvrage c'est donc un expert unique, mais également une indemnisation plus rapide qui se profile, étant donné que les compagnies d'assurances DO sont tenues de respecter un calendrier très strict dans leurs indemnisations (proposition d'indemnisation dans les 60 jours, et financement des réparations dans les 105 jours suivant la réception de la déclaration de sinistre).

La compagnie d'assurance dommage ouvrage indemnise donc la réparation de votre bâtiment avant d'effectuer ses recours dans les semaines qui suivent auprès des éventuels responsables. Une sécurité qui fait toute la différence.

Bien choisir son contrat dommage ouvrage

Il existe peu de différences entre un contrat d'assurance dommage ouvrage obligatoire et un autre, seules les options qui ont été ajoutées peuvent différencier deux contrats ainsi que la compagnie porteuse du risque.

A ce titre, les récentes faillites de compagnies ou courtiers spécialisés en dommage ouvrage nous incite à vous conseiller de sélectionner une compagnie d'assurance d'une solidité à toute épreuve. En effet la garantie dommage ouvrage étant une garantie d'une durée de 10 ans, il est indispensable d'obtenir cette garantie auprès d'une compagnie ayant une note financière A par les principales agences de notations et éviter une mauvaise surprise.

Certains acteurs sur le marché proposent des solutions dommage ouvrage à des prix particulièrement faibles, auprès de compagnie n'étant tout simplement pas notées par les agences de notation. Un risque beaucoup trop grand à nos yeux étant donné l'importance de cette garantie, sa durée et son coût.

Nos équipes ont sélectionné pour vous des compagnies Françaises et Européennes de premier plan, confirmées par leur notation financière auprès des principaux organismes mondiaux (Moody's, Fitch, Sandard and Poor's).

L'autre variable d'un contrat de dommage ouvrage ce sont les options qui ont été ajoutés au contrat. Effectivement on a l'habitude de ne parler que d'une garantie dommage ouvrage pour évoquer la partie obligatoire du contrat, mais certaines options tout aussi importantes peuvent être ajoutées sans que le coût global ne flambe pour autant.

Nous n'en évoquerons que 3 pour le moment :

-la garantie tous risques chantier : cette garantie vient se greffer sur votre contrat d'assurance dommage ouvrage en vous permettant d'assurer votre chantier pendant la durée des travaux. Nous rappellerons ici que la garantie dommage ouvrage obligatoire ne débute sa couverture qu'à la fin des travaux, la garantie tous risques chantier vient donc la compléter pour garantir la période de travaux. Une garantie très importante qui mérite d'être étudiée lors de l'établissement de votre contrat DO.
-la garantie Constructeur Non Réalisateur (CNR) : cette garantie permet d'ajouter une couverture de responsabilité civile décennale au maître d'ouvrage afin de pallier à une éventuelle insuffisances de garanties d'une entreprise en charge des travaux. Cette garantie annexe ne couvre pas le bâtiment mais bien la responsabilité décennale du maître d'ouvrage, ce qui la rend particulièrement importante.
-la garantie des existants : cette garantie permet d'être assuré pour les conséquences d'un sinistre d'ordre décennale sur les parties existantes de votre ouvrage. Une garantie indispensable pour toute personne en travaux de rénovation ou réhabilitation, afin de couvrir la partie d'ouvrage qui pourrait être impacté directement par les travaux que vous réalisez.

Il existe d'autres garanties optionnelles au sein d'un contrat de dommage ouvrage (biens d'équipement, Rcmo, protection juridique, etc…).

Que faire si vous ne trouvez pas d'assureur dommage ouvrage ?

La garantie dommage ouvrage étant une garantie obligatoire selon la loi, vous avez la possibilité de saisir le Bureau Central de Tarification (BCT) en cas d'impossibilité d'obtenir une assurance pour vos travaux. Le Bureau Centrale de Tarification est un organisme qui a été mis en place au bénéfice des assurés afin que ces derniers puissent obtenir une réponse à leur besoin dans le cadre d'une assurance obligatoire. Cet organisme paritaire entre assureurs et assujettis à l'assurance vous permettra d'obtenir une offre d'une compagnie sélectionnée par la BCT.

Les coordonnées du BCT sont les suivantes :

Bureau Central de Tarification
11, Rue de La Rochefoucauld
BP 904 75009 Paris

Concrètement il faut qu'un assureur vous ait refusé par lettre recommandée avec AR ou ait simplement refusé de vous répondre pendant 45 jours, afin que vous puissiez saisir le BCT. Pour se faire vous devrez envoyer au BCT une lettre recommandée avec AR dans les 45 jours suivant le refus d'assurance.

Le bureau central de tarification imposera alors à la compagnie d'assurance de vous proposer un projet, en fixant lui même le tarif et le niveau de franchise du contrat.

Vous souhaitez un contrat d'assurance dommage ouvrage ? Nos équipes sont à votre disposition pour vous aiguiller, vous conseiller et vous aider à souscrire une assurance dommage ouvrage au meilleur prix et en conformité avec votre besoin réel. N'hésitez pas un instant interrogez Etik pour votre dommage ouvrage.