Qui est concerné par l’assurance dommage ouvrage ?

Assurance obligatoire selon la loi Spinetta du 4 Janvier 1978, l’assurance dommage ouvrage concerne à la fois les personnes morales et les personnes physiques en France. Cette garantie s’impose à toute personne désireuse de faire construire ou rénover un ouvrage quel que soit la finalité de ces travaux.

En tant que particulier suis-je concerné par l’assurance dommage ouvrage ?

Selon l’article L242-1 de la Loi Spinetta du 4 janvier 1978, que vous fassiez réaliser des travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation de votre logement ou d’un autre ouvrage, vous êtes tenu en tant que maître d’ouvrage (propriétaire) de souscrire un contrat permettant de garantir vos travaux, sans avoir à rechercher la responsabilité de quelqu’un, en d’autres termes : de souscrire un contrat de dommage ouvrage.

Certes les artisans que vous avez sélectionnés possèdent une garantie décennale, mais cette dernière les concerne en premier chef, et non votre ouvrage. La garantie dommage ouvrage est propre à un chantier, tandis que la responsabilité décennale d’un artisan est propre à sa société, ce qui change beaucoup de chose le jour d’un sinistre.

Outre la loi Spinetta qui vous impose cette garantie dommage ouvrage, votre banque ne débloquera les fonds qu’à réception de l’attestation dommage ouvrage de la compagnie d’assurance. Une demande de plus en plus fréquente ces dernières années dans la majorité des banques pour obtenir un financement immobilier. La plus grande frilosité des organismes financiers ces dernières années concernant le marché immobilier, les obligent à prendre un maximum de garantie pour se prémunir d’un éventuel sinistre. La garantie dommages ouvrage est demandée quasi automatiquement au même titre que les assurances de prêts.

En tant que propriétaire, c’est donc à vous qu’il revient de souscrire le contrat de dommage ouvrage avant le début du chantier (de préférence), ce dernier se transférera automatiquement auprès des futurs acquéreurs du bien sans aucune action de votre part.

Il existe néanmoins une exception à la dommage ouvrage: l’auto construction. En effet, si vous vous êtes lancé dans la construction de votre maison par vos propres moyens (sans intervention d’un professionnel), alors vous aller avoir beaucoup de mal à obtenir une garantie dommage ouvrage auprès d’une compagnie. Cette garantie ne concerne que les travaux réalisés par des professionnels assurés en responsabilité décennale, afin que l’assureur dommage ouvrage puisse effectuer ses recours lorsque la responsabilité d’un artisan est avérée. Sans aucun artisan sur le chantier, il n’est pas possible pour la compagnie dommage ouvrage de mettre en cause la responsabilité décennale d’un artisan, ce qui n’est plus viable pour elle. Dans le cadre de l’auto construction vous échappez donc à la souscription du contrat DO, sauf à vous voir imposé cette garantie par la banque...

En tant que copropriétaires sommes nous concernés par l’assurance dommage ouvrage ?

Oui également. L’obligation légales de souscription d‘une assurance dommage ouvrage s’impose à toute personne faisant construire des travaux de construction ou de rénovation et comprend donc les copropriétaires dans cette définition.

Les travaux de rénovation, rafraichissement ou de réhabilitation sont tous à garantir dans le cadre d’une copropriété.

En tant que promoteur immobilier suis-je concerné par l’assurance dommage ouvrage ?

Oui: En tant que maître d’ouvrage délégué, le promoteur immobilier doit souscrire un contrat d’assurance dommage ouvrage pour chacune de ses opérations de construction. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’immeuble de logement collective ou même d’immobilier de bureaux la garantie dommages ouvrage s’impose sous peine de quoi le promoteur s’expose à des sanctions pécuniaires importantes (qui débutent à 30 000 €…).

Lors d’une opération de promotion, le promoteur lance un programme pour lequel l’opération de construction doit d’être couverte par un contrat dommage ouvrage afin d’en faire bénéficier automatiquement les futurs acquéreurs. En effet, sans aucune démarche particulières la garantie dommage ouvrage se transférera sans la moindre action au nouveau propriétaire afin qu’il soit couvert en cas de sinistre futur. C’est donc bien au promoteur à l’origine de l’acte de promotion de souscrire cette garantie au bénéfice de ses futurs propriétaires et non l’inverse.

Outre l’obligation d’assurance dommage ouvrage précisée par l’article L.242-1 de la loi Spinetta, les promoteurs immobiliers doivent également souscrire une garantie de responsabilité décennale tel que confirmé par l’article L.242-1. Cela impose aux promoteurs immobilier d’ajouter la garantie CNR (constructeur non réalisateur) afin d’obtenir une garantie décennale sur l’opération en question. Pour rappel, un promoteur immobilier ne trouvera pas de contrat décennale annuel auprès des compagnies d’assurance. En effet, ces dernières ne proposeront qu’un contrat de responsabilité civile professionnelle, ne suffisant pas à se conformer à la loi. L’ajout de la garantie CNR est donc une obligation pour les opérations de constructions destinées à être cédées par la suite, afin de garantir le promoteur en décennale.

En tant que marchand de biens suis je concerné par l’assurance dommage ouvrage ?

Oui également. Certes un marchand de biens n’a pas d’activité de construction à proprement parler comme un promoteur, mais il réalise également des travaux de rafraichissement dans certaines opérations.

Bien évidemment ne sont pas concerné les simple opération d’achat-revente, ou les opération concernant des terrains ou en tant que lotisseur. Mais toutes les opérations pour lesquelles une réhabilitation / rénovation / rafraichissement ont eu lieu, doivent être couvert par un contrat de dommage ouvrage.

Au même titre que pour un promoteur immobilier, la garantie dommage ouvrage qu’ils ont souscrit viendra automatiquement se transférer au bénéfice des futurs propriétaires sans action de leur part là encore.

Une sécurité pour les futurs acquéreurs et une obligation légale pour le marchand de biens.

Là encore, la garantie CNR (constructeur non réalisateur) devra être ajouté au contrat dommage ouvrage, afin de garantir la décennale du marchand de biens concernant cette opération. Une garantie que seul le contrat dommage ouvrage pourra ajouter, les marchands de biens n’étant assuré qu’en responsabilité civile professionnelle par les compagnies d’assurance. Le marchand de biens se conformera ainsi à la loi Spinetta et son article L.241-1 en répondant à l’obligation d’assurance décennale du constructeur.

Le constructeur de maison individuel doit-il proposer une assurance dommage ouvrage ?

Oui. Le constructeur de maison individuel signe avec son client final un contrat de construction de maison individuelle régi par le loi du 19 Décembre 1990 du code de la construction et de l’habitation. Ce dernier impose au constructeur d’incorporer au sein de son offre globale une garantie de dommage ouvrage, sous peine de sanctions pénales.

Si vous avez contracté avec un constructeur de maison individuelle, vous n’avez donc pas à souscrire en parallèle de contrat de dommage ouvrage. Vérifier tout de même que votre constructeur vous a bien intégrer la garantie DO à son offre globale.

Existe-t-il des exceptions à la souscription d’une dommage ouvrage ?

Oui en effet. Certains organismes sont exemptés de l’obligation de souscription d’une dommage ouvrage, notamment :
-L’Etat
-Les personnes morales de droit public
-Les personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage via un contrat de partenariat avec l’Etat.
-Les personnes morales (ou entreprises) de droit privé dont l’importance économique leur permet d’assumer elles-mêmes le préfinancement de la réparation des dommages.

Au delà de ces cas spécifiques, chaque propriétaire doit faire assurer son ouvrage par un contrat de dommage ouvrage spécifique, souscrit avant le démarrage des travaux.