La garantie financière d’achèvement (GFA) a pour vocation de couvrir la défaillance financière des promoteurs immobiliers, et ainsi de protéger les intérêts des acheteurs de biens immobiliers neufs en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou de biens s’inscrivant dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).
Les avantages de la garantie financière d’achèvement (GFA)
Grâce à ce dispositif, l’acheteur a la certitude que la construction ou les travaux de rénovation seront conduits à leur terme : en cas de difficultés financières du promoteur, y compris de liquidation judiciaire, l’assureur-garant intervient pour financer la poursuite du chantier jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux (DAT). Concrètement, cette garantie se traduit soit par une ouverture de crédit, pour avancer au vendeur les sommes nécessaires ou les payer pour son compte, soit par un cautionnement solidaire, par lequel l’établissement financier s’engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l'ouvrage.
A savoir : le garant n’est pas contraint de prendre la direction de l’ouvrage ni de l’achever lui-même, mais seulement de procurer les financements permettant son achèvement. Ces sommes ne peuvent servir à financer des travaux déjà faits mais non payés, elles servent uniquement à financer les travaux restant à accomplir. Par ailleurs, le garant n’intervient ni en cas de non-respect des délais de construction, ni au titre des vices de construction relevant des garanties des constructeurs, à condition que ces malfaçons ne fassent pas obstacle à l’achèvement de l’ouvrage. Enfin, si le garant est lui-même fautif, ayant par exemple trop tardé à financer l’achèvement de l’ouvrage, il peut se voir condamné à verser à l’acquéreur des dommages-intérêts.
L’obligation légale de souscription d’une GFA par le promoteur
Le promoteur immobilier qui vend un programme en VEFA ou en VIR doit justifier de cette garantie financière d’achèvement, ou à défaut d’une garantie financière de remboursement des versements effectués. L'une ou l'autre de ces garanties doit être souscrite avant la conclusion du contrat et présentée au notaire au plus tard lors de la signature de l’acte authentique. La garantie sera stipulée dans le contrat de vente et l’attestation sera portée en annexe. En l’absence de GFA ou de GFR, le notaire refusera de finaliser la transaction.
Des évolutions législatives récentes ont renforcé la sécurisation des opérations de promotion immobilière et la protection des acquéreurs. Ainsi, l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a ajouté au Code de la construction et de l’habitation l’article L.261-10-1, qui rend obligatoire la garantie financière dans les opérations du secteur protégé à usage d’habitation ou mixtes, à compter du 1er janvier 2015. Facultative dans le secteur libre (bureaux et commerces), elle est généralement exigée par les acquéreurs.
Seconde obligation, la garantie d’achèvement doit être extrinsèque, c’est-à-dire délivrée par un tiers : une compagnie d’assurance, un établissement financier ou une société de caution mutuelle. La nouvelle législation a donc supprimé la garantie intrinsèque d’achèvement, auparavant souvent choisie par les promoteurs en raison de son faible coût. Moins sécurisante pour les acheteurs, qui restaient sans recours en cas de faillite du promoteur, la garantie intrinsèque permettait à ce dernier de s’auto-garantir, lorsque les fondations étaient achevées et que le projet de construction était financé à 75 % en fonds propres.
Seuls les promoteurs ayant obtenu un permis de construire avant le 31 décembre 2014 ont encore le droit d’opter pour une garantie intrinsèque. Pour tous les permis de construire obtenus après cette date, la GFA du promoteur doit être extrinsèque.
Comment obtenir une garantie financière d’achèvement (GFA)
Pour accorder une garantie financière d’achèvement, les organismes financiers demandent au promoteur de leur fournir un certain nombre de documents et d’informations sur la personne physique ou morale qui dirige l’opération de promotion, et sur l’opération elle-même. Permis de construire, permis de démolir, promesse de vente ou encore liste des entreprises impliquées dans le projet comptent parmi les pièces que le promoteur doit produire pour demander à souscrire une garantie financière.
Les garants prennent en compte de nombreux critères, notamment la viabilité du projet, les niveaux de pré-commercialisation et d’investissement en fonds propres, la capacité du promoteur à apporter des contre-garanties, mais aussi la compétence et l’expérience de ce dernier. Pour une garantie financière d'achèvement, le coût de la prime d’assurance varie entre 0,4 % et 2 % du chiffre d’affaires de l’opération, selon sa spécificité et l’expérience du promoteur. Elle lui incombe entièrement et doit être payée avant l’émission des contrats.
Certes contraignante, la garantie d’achèvement extrinsèque présente des avantages pour le promoteur. La sécurité juridique et financière qu’elle procure renforce la confiance des acquéreurs potentiels, au même titre que la Responsabilité civile du promoteur immobilier, ce qui constitue un avantage commercial. De plus, la GFA facilite l’obtention d’un crédit d’accompagnement bancaire et permet au promoteur de ne pas être bloqué du fait d’encours trop importants. Par ailleurs, grâce à l’engagement d’un tiers garant, le vendeur du terrain payé par attribution de lots (dation) renoncera à son privilège de vendeur.
Enfin et surtout, la GFA permet au promoteur de commercialiser et de vendre très en amont du projet, sans attendre que l’ouvrage ne soit achevé. Cet apport de trésorerie, échelonné selon le calendrier des appels de fonds effectués aux différents stades d’avancement du chantier, finance les travaux. L’étalement des paiements auxquels sont soumis les acheteurs dans le cadre d’une VEFA est encadré juridiquement : les montants exigibles sont de 35 % du prix de la transaction lors de l’achèvement des fondations, 70 % du prix total lorsque le bien immobilier est mis hors d’eau et jusqu’à 95 % du prix total à l’achèvement des travaux. Le solde de 5 % est versé à la livraison.